企业出租房屋主要涉及增值税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等6种税费，2026 年起增值税简易计税征收率等有政策调整。

1、企业出租房屋取得的租金收入，是否需要缴纳企业所得税？收入确认的时点是什么 ?

需要。

根据《企业所得税法》规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入即为租金收入。租金收入属于企业所得税的应税收入。

根据《企业所得税法实施条例》第十九条，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号），若交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付，可在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

2、企业出租房屋的房产税税率是多少？如何计算应纳税额？

需要区分出租的是住房还是非住房。

若企业出租的是住房，则根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

若企业出租的是非住房（商铺写字楼等），则根据《房产税暂行条例》，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%税率。

3、企业出租房屋签订的租赁合同，是否需要缴纳印花税？税率是多少？

需要。

根据《印花税法》规定，租赁合同属于印花税的应税凭证，应按租金的1%计算税率、

同时，根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号），2023年1月1日至2027年12月31日间，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户出租房屋签订的租赁合同，减按50%征收印花税。

4、企业转租房屋取得的收入，是否需要缴纳房产税？

根据《房产税暂行条例》，房产税由产权所有人缴纳。企业作为转租方，并不具有房产产权，因此转租房产取得的收入，无需缴纳房产税。

5、企业出租房屋发生的修缮费用，能否在税前扣除？如何扣除？

企业出租房屋发生的修缮费用，可按规定在企业所得税税前扣除。根据《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理支出的费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

企业发生的出租房屋修缮费用，属于与取得租金收入相关的合理支出，凭合法有效凭证（如修缮合同、发票等），在发生当期扣除或按期摊销扣除。

6、企业出租房屋，涉及的增值税如何计算？

（1）一般纳税人

2016年5月1日后取得的不动产，一般计税税率 9%，应纳税额 = 含税租金 ÷(1+9%)×9% - 进项税额；

2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税，2026 年起征收率由 5% 调整为 3%，应纳税额 = 含税租金 ÷(1+3%)×3%（36 个月内不得变更）。

（2）小规模纳税人

出租不动产（不含住房）2026 年起统一按 3% 征收率计税；住房租赁企业向个人出租住房，可按规定适用 1.5% 的优惠征收率。

（3）特殊情形

公租房经营管理单位出租公租房，免征增值税（需单独核算租金收入）。

来源：山东税务

编辑：恰卓财税

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