一般纳税人出租不动产，需缴纳增值税（按不动产取得时间及类型适用不同税率或征收率）、增值税附加税费、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及印花税，部分情形可享受税收优惠。

一般纳税人出租不动产，涉及的税费有哪些以及该如何计算呢？具体请往下看↓

一、增值税

1️⃣税率及计算

✔️出租2016年4月30日前取得的不动产

自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税；也可以选择一般计税方法，按9%税率申报并正常抵扣进项税额。

简易计税计算公式：应纳税额=含税租金收入÷（1+5%）×5%

注意事项：一般纳税人销售自行开发的房地产项目、提供建筑服务，可以按照房地产开发项目、工程建设项目选择适用简易计税方法。除上述情形外，一般纳税人应当就同一简易计税方法项目的全部应税交易一并选择适用简易计税方法。

一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更；期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。

✔️出租2016年5月1日后取得的不动产

根据《增值税法》及相关文件规定，一般纳税人提供不动产租赁服务适用增值税税率为9%。

一般计税计算公式：销项税额=含税租金收入÷（1+9%）×9%

2️⃣住房租赁企业减税政策

自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照上述规定的适用政策可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

计算公式：应纳税额=含税租金收入÷（1+1.5%）×1.5%

二、增值税附加税费

以依法实际缴纳的增值税税额为计税依据：

1. 城市维护建设税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（不在市区、县城或镇的）

2. 教育费附加：3%

3. 地方教育附加：2%

免税优惠：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加。

三、企业所得税

一般纳税人出租不动产取得的租金收入，应并入企业应纳税所得额，按照企业所得税法规定缴纳企业所得税，法定税率为25%。

1️⃣租金收入确认规则

（1）一般规则：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（2）特殊规则：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

2️⃣税率与优惠政策（至2027年底前）

（1）符合小型微利企业条件的：减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业条件：从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额≤300万元、从业人数≤300人、资产总额≤5000万元。

（2）不符合小型微利企业条件的且不能享受其它企业所得税税率式优惠的：按25%法定税率缴纳企业所得税。

3️⃣可税前扣除的项目

根据《企业所得税法》《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号），企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

4️⃣温馨提示

个体工商户不缴纳企业所得税，其取得的出租不动产所得缴纳个人所得税。

四、房产税

1️⃣税率及计算

✔️出租非住房

按12%税率征收房产税

✔️出租住房

仅当承租方为个人或符合标准的专业化规模化住房租赁企业时，减按4%税率征收房产税；向其他单位出租住房，仍按12%税率征收。

计算公式：应纳税额=不含税租金收入×适用税率

2️⃣税收优惠

取得保障性租赁住房项目认定书的房屋，出租给个人的，比照适用4%房产税优惠税率。

五、城镇土地使用税

按照不动产实际占用的土地面积和适用的土地等级税额计算缴纳。

计算公式：应纳税额=土地面积×适用年税额÷12×出租月份数

六、印花税

按照租赁合同税目缴纳印花税，税率为0.1%。

1.计算公式：应纳税额=租金×0.1%

2.优惠政策：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

📢温馨提示

自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）和教育费附加、地方教育附加。

来源：滨州税务

编辑：恰卓财税

Mail：contact@qiazhuo.com

内容：仅供学习交流/转载及版权等请联系。